Entretien du logement loué : qui paie quoi ?
Entretien du logement loué : qui paie quoi ?
Robinet qui fuit, climatiseur en panne, peinture à reprendre au départ du locataire : la question de savoir qui paie revient souvent, et finit parfois en litige. La répartition des travaux d'entretien entre bailleur et locataire obéit pourtant à des règles précises. Voici celles qui s'appliquent en Nouvelle-Calédonie.
Ce que dit la loi en Nouvelle-Calédonie
Les obligations du locataire
- l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail ;
- les menues réparations ;
- les réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements privatifs.
Il répond aussi des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Enfin, il a tout intérêt à signaler sans tarder les désordres qui ne relèvent pas de lui : une fuite en toiture signalée tard aggrave les dégâts et complique la question de la prise en charge.
Les obligations du bailleur
- les grosses réparations : toiture, structure, façades, étanchéité ;
- le remplacement des équipements arrivés en fin de vie ;
- la mise en conformité des installations ;
- les réparations qui découlent d'un vice ou d'une malfaçon.
Les exceptions qui renversent la charge
La vétusté est l'usure normale due au temps et à l'usage. Une peinture jaunie après plusieurs années, un sol usé aux passages ou un chauffe-eau en fin de vie relèvent du bailleur. Une vitre brisée pendant un cyclone relève de la force majeure : elle n'est pas à la charge du locataire, alors même que le remplacement des vitres détériorées figure parmi les réparations locatives.
À l'inverse, une panne causée par un mauvais usage ou un défaut d'entretien reste au locataire. Un climatiseur hors d'usage parce que ses filtres n'ont jamais été nettoyés en est un bon exemple.
Qui fait quoi, poste par poste
La liste du décret de 1987 est classée en six rubriques. Elle n'est pas limitative : d'autres travaux peuvent avoir le caractère de réparations locatives dès lors qu'ils répondent à la définition. Principaux exemples à la charge du locataire :
Parties extérieures à usage privatif
Ouvertures
Parties intérieures
Plomberie
Dégorgement des canalisations, remplacement des joints, clapets et flexibles de douche, petit entretien du chauffe-eau, vidange des fosses septiques.
Électricité
Autres équipements mentionnés au bail
Entretien courant et menues réparations des appareils mis à disposition : climatiseurs, réfrigérateur, lave-linge, hotte, capteurs solaires, adoucisseur.
Restent en revanche au bailleur la toiture, la structure, les gros travaux de plomberie et d'électricité, la mise aux normes et le remplacement des équipements usés. Et vous, sauriez-vous dire qui paie ?
Prévenir les litiges
- un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées : sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives ;
- un bail qui liste les équipements mis à disposition, puisque leur entretien courant revient au locataire ;
- une grille de vétusté convenue entre les parties et annexée au bail, qui fixe à l'avance la durée de vie des revêtements et équipements ;
- un signalement écrit de chaque désordre, pour dater la demande et la réponse ;
- des retenues sur le dépôt de garantie justifiées par des devis ou des factures, et qui tiennent compte de la vétusté.
En cas de désaccord
Le rôle du gestionnaire
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